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Eigenbedarf: "Uneinsichtiger" Mieter muss sogar nachträgliche Mieterhöhung akzeptieren

 

Streiten sich Vermieter und
Mieter wegen einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter, was sich über
Jahre hinzieht, so kann der Vermieter - obsiegt der schließlich im
gerichtlichen Verfahren - für die Zeit vom Kündigungszeitpunkt bis zum
endgültigen Auszug aus der Wohnung die Miete in der Höhe nachberechnen, die für
ihn inzwischen auf dem freien Mietmarkt erzielbar gewesen wäre. Dies unabhängig
davon, dass er selbst in die Wohnung erziehen wollte und schließlich auch
eingezogen ist. (Zu berücksichtigen hat er jedoch dabei, dass gegebenenfalls
die "Mietpreisbremse" zu beachten ist, die bei einer Neuvermietung
nur eine moderate Mieterhöhung zulässt.) (BGH, VIII ZR 17/16)

Eigentumswohnung: Änderung des "laufenden" Umlageschlüssels nur bei "besonderen Umständen"

 

Der Bundesgerichtshof hat
entschieden, dass auch ein in der Teilungserklärung vereinbarter
Umlageschlüssel durch Beschluss geändert werden kann. Allerdings darf das nicht
rückwirkend geschehen, da die Eigentümer darauf vertrauen dürfen, dass die bis
zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin
geltenden Schlüssel umgelegt werden. Lediglich „besondere Umstände" könnten zur
Folge haben, dass davon abgewichen wird (zum Beispiel, wenn der bisherige
Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktisch ist oder zu „grob
unbilligen Ergebnissen" führt). Darüber hinaus müsse die Änderung des
Umlageschlüssels für die Eigentümer transparent sein. Es reiche nicht, den
geänderten Schlüssel einfach auf die Jahresabrechnung anzuwenden und dann die
Eigentümer abstimmen zu lassen. (BGH, V ZR 202/09)

Räum- und Streupflicht: Das Alter allein befreit nicht - jedoch ein Formfehler

 

Auch wenn ein Mieter
bereits knapp 45 Jahre in einer Erdgeschosswohnung eines Mietshauses wohnt und
die in der Hausordnung (hier von 1960) den Erdgeschoss-Bewohnern aufgetragene
Räum- und Streupflicht ausgeübt hat, kann er davon befreit werden, wenn sich herausstellt,
dass diese Verpflichtung seinerzeit nicht Vertragsbestandteil geworden ist.
Denn es wurde im Mietvertrag zwar auf die Hausordnung verwiesen - dort dann
aber nur unter dem Punkt "Reinigung und Pflege" der (unter Umständen
mit schweren Haftungsfolgen beladene) Winterdienst auf die Mieter im
Erdgeschoss abgewälzt. Eine solche große Verpflichtung hätte im Mietervertrag
bestimmt sein müssen. In dem Fall vor dem Amtsgericht Köln kamen Hausordnung
und Mietvertrag auf den Prüfstand, weil der Mann wegen seines Alters und eines
Herzproblems von der Räum- und Streupflicht befreit werden wollte - was der
Vermieter nicht akzeptierte.) Nun hat er es auf andere Weise erreicht. (AG Köln
210 C 107/10)

 

 

Modernisierungsmaßnahme:
Üblicher Baulärm ist kein Weigerungsgrund

Wird die Außenhaut eines Mietwohnhauses gedämmt und handelt es sich dabei um
"übliche Verfahren zur Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen
eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten", so sind die damit
verbundenen gewöhnlichen Arbeiten als ortsüblich hinzunehmen, auch wenn sie Lärm
und Staub in "normalem Maß" mit sich bringen. (LG Berlin, 63 T 2/16)

Wohnungskündigung: Wer eine intakte Bausubstanz niederreißen will, darf "gestoppt" werden

Ist erkennbar, dass ein Investor ein Gebäude mit vermieteten Wohnungen trotz einer
"intakten Bausubstanz" abreißen will, hat er es also aus spekulativen
Gründen erworben, so brauchen Mieter nicht auszuziehen, wenn ihnen eine
Kündigung "zwecks Verwertung" ausgesprochen wird. Dazu das
Landgericht Berlin: Ein Wohnraummietverhältnis kann gekündigt werden, wenn der
Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses "an einer
angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und
dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Dies wurde dem (neuen)
Vermieter auch attestiert. Doch hatte er sich damit verspekuliert, dass er ein
Gebäude dem Boden gleichmachen und durch ein neues Bauwerk ersetzen wollte, das
"intakt und nicht sanierungsbedürftig" war. (LG Berlin, 67 S 207/14)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büse

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